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　　受到快速数字化、技术进步以及对高性能数字基础设施日益增长的需求驱动，亚太地区正见证着数据中心需求前所未有的激增。随着世界变得越来越互联互通，数据中心已经成为了关键的资产类别，为投资者提供了多元化投资组合和利用该地区数字化转型的宝贵机会。根据Statista的数据，亚太地区数据中心市场预计将在2029年从1685亿美元增长到2261亿美元。快速的城市化、互联网渗透率的增加以及云计算、电子商务和流媒体服务的采用正在推动这一增长。根据CapitaLand Investment私人基金（数据中心）的管理董事Michelle Lee的说法，与北美和EMEA地区相比，亚太地区的人均数据中心渗透率相对较低，因此需求仍然显著未得到满足。2024年2月，CapitaLand Investment收购了一块土地，用于在日本开发其首个数据中心，以培育未来的数据中心基金，将其全球数据中心组合扩大到27个。“对于投资者而言，这些趋势强调了将数据中心作为投资组合多元化策略中的关键资产类别的重要性，”Lee表示。“投资下一代数据中心将是抓住长期数字化基础设施需求转变的关键。”ESR数据中心的首席执行官Diarmid Massey指出，云计算和5G的部署，以及人工智能和大型语言模型的兴起，正在推动数据中心需求的增长。据摩根大通预测，到2028年，人工智能工作负载将使全球数据中心的电力需求翻三倍。

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　　APAC的数据中心市场涵盖了成熟市场和新兴市场，每个市场都提供了独特的机遇和挑战。Lee和Massey重点介绍了投资者感兴趣的3个关键市场。

　　1. 成熟市场：日本和韩国

　　日本和韩国是成熟的数据中心市场，以稳定的供需动态、强大的连接性和先进的基础设施而闻名。这些市场特别吸引熟悉该地区的机构投资者，他们寻求稳定的回报。这些国家主要云服务提供商和超大规模企业的存在进一步加强了对数据中心的需求。

　　2. 新加坡：受监管的枢纽

　　新加坡由于其战略位置、世界级的基础设施和强大的连接性，仍然是一个关键的数据中心枢纽。然而，由于碳排放限制和可持续性考虑，这座城市国家受到严格监管，限制了新数据中心的发展。投资者必须在应对这些监管挑战的同时，利用现有的市场需求。

　　3. 新兴市场：印度和东南亚

　　印度和东南亚正在成为数据中心投资的高增长机会。印度快速的城市化、扩展的数字经济和亲投资政策正在推动对数据中心的需求。与此同时，东南亚不断上升的互联网普及率、云采用率以及作为区域互联枢纽的战略位置，使其成为有前景的长期投资目的地。对于ESR而言，马来西亚的 Johor 因其靠近新加坡、土地供应充足以及可获得更便宜和更绿色的电力而成为数据中心热点地区。

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　　技术进步推动需求增长

　　Massey表示，像人工智能、5G和云计算这样的技术进步正在重塑该地区的数据中心格局。这些创新正在推动对数据存储、处理的需求，并正在改变数据中心的设计和运营方式。云计算和5G网络的推出特别在Tier 1市场中推动了需求增长，因为这些市场需要低延迟、高速连接。他指出，对更高速度和数据消费的需求，加上快速的技术采纳，确保了这些市场的持续增长。Massey还表示，人工智能和大语言模型（LLMs）的兴起增加了对高性能计算数据中心的需求。与传统设施靠近最终用户不同，人工智能驱动的工作负载更注重成本和可持续性，促使投资者在拥有更便宜、更绿色电力的二级市场进行投资。Lee补充说，像DeepSeek这样的效率提升创新预计将进一步推动人工智能的采用，从而推动下一代数据中心的需求。“数据中心是一个长期资产类别，”Massey表示，“投资者的策略和指令在其产品的生命周期中可能会发生变化。通过投资一个涵盖整个亚洲市场的多元化平台，投资者可以访问多个市场的在建和稳定资产，从而减少对单一地理区域、客户、最终用户或供应商的过度暴露，并能够应对不断变化的市场环境。”ESR于2022年建立了其第一个数据中心开发基金平台。

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　　据JLL的一份报告称，区域数据中心的投资额在截至2024年九月的九个月期间达到了28亿美元，超过了2023年全年的投资额。报告中显示，新加坡在该地区拥有最大的投资额，其次是澳大利亚和韩国。JLL预计，随着投资者积极寻找合资企业和并购交易，行业将看到更大的开发商-运营商-投资者平台。然而，区域的指导及监管环境对于成功进入和扩展市场至关重要。在多个市场分散投资可以帮助降低风险并最大化回报。投资者必须考虑诸如土地收购流程、电力供应申请和许可要求等因素。此外，调整投资符合可持续发展要求和可再生能源也越来越重要。与经验丰富的资产管理公司合作可以为投资者提供竞争优势，而战略性合作伙伴关系也可以增强对已建立客户网络和卓越运营的水平。Lee提到“投资者应该采取一种细致入微的方法”。CLI拥有超过70名数据中心专家的强大团队，建立了全球客户网络，并有交付可扩展、高性能数据中心的记录。“他们应该考虑平衡市场成熟度与增长潜力，同时引领监管框架、考虑能源可用性和可扩展性，以优化其投资组合多元化。”区域数据中心需求的激增为投资者提供了有吸引力的投资机会，同时可扩展性和可持续性仍然是长期成功的关键因素。投资者应优先考虑拥有可靠电力、光纤连接和可再生能源来源的市场。虽然像日本和韩国这样的成熟市场提供了稳定性，但像印度和东南亚这样的新兴市场则提供了高增长潜力。投资者应利用该地区的数字化转型，在2025年及以后实现显著回报。